新版租賃契約上路,房東房客請注意!



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你也考慮當包租婆嗎?新手房東上路,房租收入如何繳稅、契約去哪下載、電費怎麼計算,一次報你知!

 

 

房租收入,如何繳稅?


若房東為自然人身分,每年五月報稅季,應將租賃收入填入申報,計算公式如下:


租賃所得=租金收入-必要費用


所謂的「必要費用」,可採列舉方式,把修繕、管理、利息、稅費和相關保險費用等條列扣除;或者簡單以年度房租的43%來估算必要費用金額,也就是說,以房租收入的57%作為「租賃所得」申報。

 

租賃契約,寫租金、租期就好了嗎?


過去的素人房東,簽訂租賃契約,隨便在書局買一份簡易合約,就算有個交代。直到惡房東事件爆發,租賃市場缺乏制度的問題才逐漸浮上檯面,終於在2020年有了一個新版的租賃契約,具體約束租賃雙方的權益。因此,自九月一日起當房東簽訂租賃契約,得採用新版的租賃契約,內容針對電費收取計算方式、修繕責任,都需條列雙方共識約定,新式契約範本可在內政部官網下載。

 

住宅租賃電費,是全年統一 標準嗎?
 

一般家庭用電多以累進電價計算,每度電的費用會隨著使用電量按比例增加,而坊間分租套房、雅房雖然多有各自的電表,但最終還是整戶累計。因此,若整層居住人數多,總用電量仍高,常見的租屋電費收費標準是每度4~5元,不過也聽說有收到9~10元的情況,導致糾紛。新版「住宅租賃契約書範本」就明確規定電費,需以「夏月」及「非夏月」分別計價,且不能超過台電的「夏季用電量最高級距金額」,以去年來說是每度6.41元,以此為上限。

 

可於內政部官網下載的新版租賃契約,內容針對電費收取計算方式、修繕責任, 都需條列雙方共識約定,保障權益。

 

為避免房客欠費,押金 可以多收一點嗎?
 

簽約時,應出示有權出租住宅的證明文件,且押金不得超過2個月。房客遺留物經房東催告後,若仍不取回,則可予以拋棄,若產生清潔費用,則可以在押金扣除。若房客要將房子轉租,必須經過房東同意;只要在合約期限內,房東不得藉任何理由要求調漲租金。

 

出租給房客營業 使用,要注意什麼?
 

如果房東身分是自然人,租給房客作營業使用,月租金滿2萬元,就應繳納「1.91%二代健保補充保費」,若月租金「超過」2萬元,也就是20001元起,房客就得代扣繳「10%租金扣繳稅款」,若月租金僅2萬元,則免代扣繳稅款。

 

租約的精神就是在保障租賃雙方權益,由於多數的租客不是學生就是小資上班族,對於法令和自身權益不太了解,角色上相對弱勢。過去合約多以房東提供為準,而新版租賃契約針對常有爭議項目,包括電費計算、修繕責任,以及租約期間不得調漲租金,給予明確規定,尤其帶看時雙方就需要出示相關證件,避免遇到沒有代理權的「惡」房東。

 

若發現房客損壞或轉租,可終止租約嗎?
 

新版租賃契約當然也保護房東,房客若有「危害公共安全」、「損害建築結構安全」或「擅自轉租」等情形,房東可立即終止租約,透過明確的規範健全租賃市場。

 

提醒現在已經有房出租的房東或租屋族,若新簽的租賃契約與新版租賃契約內容有不符,可以要求房東修改或重新簽訂。若有房東會趁簽新約調整租金,建議雙方妥善溝通,在互惠前提下,保護自我權益。若真的協調未果,引起消費爭議,可以訴諸消保官或區公所協助調解。

 

 

 

 

 

 

張旭嵐Charlene,電視台出身的新聞人,邏輯清楚反應快,赴英取得行銷碩士後曾在倫敦TVB歐洲台播報新聞,回台灣後轉往企業發展,服務過東森渡假村、1111人力銀行,現任台灣房屋集團趨勢中心執行長。對職場、不動產和產業行銷公關都有細微的觀察和見解。著有《不買豪宅買好宅》一書。

 

 

 

 

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