大公、小公計算潛規則



看房時,一般民眾都會在意公設的比例。


很多購屋族買房最大的兩難,到底是要買比較經濟實惠的公寓,還是要買屋齡輕又很多設施的新大樓?除了屋齡新舊問題,其實最大的癥結點還是擔心把錢花在「看得到用不太到」的公設。

 

很多人對於公設比有數字迷思,甚至在看房時,看到社區的中庭花園面積大,直覺認為該社區的公設比就一定很高,事實上所謂公設,指的是社區住戶可共同使用,具有「頂蓋」的公共設施,換句話說一樓的露天空間或中庭只能算法定公共空間,並不列入公設面積。一般公設可分為「大公」、「小公」,簡單來說,大公是全體住戶共同持有,像是大廳、機電空間、避難室,小公的則是指該層住戶共有面積,例如每層樓的梯廳與樓梯間。

 

在民國94年7月《建築法規》新制實施之後,不但8樓以上建物強制設置「雙安全梯」,緊急升降梯梯間也必須設置獨立出入口的排煙室;兩項新規定讓「公設比」提高5%左右。30%以上的高公設產品將成為常態,換句話說,在民國94年之前蓋的房子,公設比相對小。

 

公設比的算法,基本上就是在不考量車位面積的情況下,共有部分占所有面積的比例,也就是(大公+小公)/(主建築物面積+陽台+雨遮)=公設比例。雖然2018年後新建案的雨遮不計坪不計價,不過2011至2018年間的雨遮,則是可登記不計價,2011年5月前則是可登記可計價,雨遮除了美觀,還有稀釋公設比的作用,因此單純看建商提供的公設比數字時,必須進一步拆解其中的各項面積,才能避免陷入數字迷思。

 

此外,平面停車位實際大小約在8到15坪之間,機械則為5到8坪,因此若登記的車位坪數過小,很可能是部分的地下室車道面積被列入到公設中,由全社區住戶共同分攤,對於沒有買車位的住戶來說不太划算,對買車位的住戶而言也似乎重複計算付費,容易引起爭議。

 

對於戶數多的新大樓社區,由於可以規劃的基地空間大,公設會規劃得比較多,藉以吸引買家,除了有常見的健身房,甚至有游泳池,視聽室,有些豪宅還會規劃酒吧區,宴會廳。若住戶夠多來分攤管理費,管理費也不見得過高,不過缺點就是也因為人多,出入複雜,尤其是開起住戶管委會,要統整意見,有時就比較麻煩,對於不愛運動或游泳的住戶,可能就會覺得該項公設實用性不高,尤其像游泳池的維護成本高,有人寧可去附近買健身俱樂部會員,反而比較實惠。

 

所以說,購屋時看到社區的豪華公設,不如先坐下來,攤開數字,了解實際的面積計算,同時盤算這些公設是否符合需要,再決定是要買豪氣的社區,還是要把錢花在刀口上,買個陽春住宅。

 

 

 

 

 

 

張旭嵐Charlene,電視台出身的新聞人,邏輯清楚反應快,赴英取得行銷碩士後曾在倫敦TVB歐洲台播報新聞,回台灣後轉往企業發展,服務過東森渡假村、1111人力銀行,現任台灣房屋智庫發言人。對職場、不動產和產業行銷公關都有細微的觀察和見解。著有《不買豪宅買好宅》一書。

 

 

 

 

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